上海成交数据不错，但为啥感觉比较冷？
转自大碗楼市上海站
今天本想写一篇关于上海买房的干货。
无奈最近后台被问到最多的问题就是：上海楼市要暴跌了吗？
(资料图片仅供参考)
有意思，自媒体随口一句的上海楼市要暴跌，引得官媒上海网络辟谣平台赶紧站出来辟谣。
“暴跌不存在的，只是市场的理性回调”。
钓得一手好鱼。
所以今天索性就带着大家好好盘一盘：
为什么上海楼市的成交数据还不错，但怎么感觉这么冷？
其实，如果单纯从数据层面看，上海二手房的成交数据其实不错。
2月1.93万套，3月2.4万套，4月1.7万套。
拉长线来看，上海4月二手房成交量，虽然是2023年首降，但依旧高于2022年全年平均值。
相比去年一整年，依旧是排名妥妥靠前三的数据！
这个月成交量的体量，哪怕拉到5年的二手月均成交数据里，也是中上游的水平。
但为什么市场能感受到明显的冷意？
其实主要有三条主线的影响。
第一条主线，成交主要集中在无人关注的外郊环。
最近上海链家研究院发布的一组数据，让人后背发凉：
上海楼市之所以还能坚挺，一半以上的力量全凭刚需啊！
上海4月份二手成交中，外郊环间成交6498套，占比37.2%，郊环以外成交2912套，占比16.7%，增加了0.9个百分点。
2023年前4月，外郊环间同比增长4%。
什么意思？
外环及外环外的低总价刚需，占了二手成交量的一半还多！
整个4月份，二手房板块销量TOP5分别是南桥新城、周康、浦江、三林和金山新城。
再看看成交均价，妥妥的全凭刚需在托底。
300万以下成交总价占比61.1%，300-400万成交总价占比16.6%；
400万以下成交总价的全部占比，达到了惊人的77.7%！
哪怕考虑到做低总价的因素，这个成交均价，同样也是低的可怕！
所以自媒体和二手中介们，不是上海楼市凉了——
而是你们扎堆做的市区房产生意，挤破头也要抢的高总价生意！
真有凉意了！
第二条主线，新房积分的下滑被大肆渲染。
再看看新房的动态。
从今年第二批次开始， 上海新房的触发积分率，已经跌破了30%以下！
这是什么概念？
比如一个批次入市30个新房项目，触发积分的项目会低于10个！
而第二批次这个触发积分的数字，是8个，第三批次，还是8个。
这是一个异常恐怖的数字！
意味着70%的大量的新房，不触发积分，也不好卖了！
意味着那些大量做新房分销业务的，今年要大赚一笔了！
之前不都是倒挂几百万，抢到即赚到吗？
不好意思，超量的新房供应和预期的改变，牛市也能直接砸出一个大坑！
而第四批次新房就更夸张了，前滩的新房直接不要分了。
虽然这个项目真有硬伤，紧挨着高架有直接噪音，视野也不咋滴，但装修是真的良心啊。
唯宝、美诺、杜拉维特……堆了大量的国际大牌。
但依旧不触发，甚至开盘都不一定清盘。这种情况放在前两年，完全是不可思议的。
这可是号称“宇宙最强倒挂之一”的前滩啊，不要分啊，装修标准完全良心啊，还弃号，夸张伐？
不服你再看看前两年：
大虹桥的璀璨公馆，多数楼栋楼层都能直接看到公墓；
安康苑，既是超高层、又紧挨着北横通道；
天汇世纪玺、宝珀公寓紧挨着上盖的地铁，噪音轰隆隆不可避免；
……
这些有硬伤的新房，比不上前滩的“名气”，但依旧卖得火啊。
可那又怎样，说到底，就是因为不同的周期对应的不同的楼市热度。
意外的是，这批新房还有个大热门“爆冷”——
浦东惠南，这样一个外环以外远到被忽略的板块，刚需楼盘—钱江大家文澜府，入围分竟然冲到了74分。
这个分数，比已知的古美、嘉定新城、东外滩的网红盘还要高！
离谱，真离谱啊。
前滩不要分，惠南超高分。
上海楼市还是热啊，只不过热的是有性价比的刚需。
第三条主线，非中介渠道成交占比提升。
再说一个普罗大众都不知道的隐秘数据：
近几个月上海二手成交中，上海二手房“手拉手”交易的占比高达20%左右。
何为手拉手交易？你可以理解为买卖双方都互相认识，不需要通过中介进行交易。
那么什么样的人会进行手拉手交易。
基本就是一类人群， 父母把房子直接卖给自己的子女。
因为不需要贷款，因此也不需要发生真实的现金交易，直接去交易中心填表、正常缴纳契税即可。
为什么这类数据会不断的放大。
不妨说的直白点， 老人把房子过给孩子，名下无房，满分社保直接打新。
以上，就是上海楼市成交的新三条主线。
大量刚需成交在外郊环，市场感受不明显；
新房积分下挫，自媒体疯狂宣扬；
非中介渠道成交占比拉大，隐形成交占比拉大。
以上三条主线，其实就很好的解释了为什么我们肉眼可见二手房交易数据还不错，但肉身感觉市场比较悲凉的原因。
近期甚嚣尘上的——
“上海二手房挂牌40万套”，成交量价都要继续暴跌的言论，完全是天方夜谭。
“网上房地产”的二手房列表详情，展示出来的二手房详情的确超过了40万条。
但是，这个展示数据并不是二手房套数，而是二手房核验码。
2021年7月之后，中介机构在挂牌房源前，都要进行备案核验，每挂牌一套房源，就会得到一个核验码。
卖家在卖房时，一般都会在几家中介机构同时挂牌，所以一套房就会有多个核验码。
所以，40万套是挂牌次数，而不是真实的上海二手房挂牌量。
真实的数据，去重之后，大概是17万套。
这个数据依旧不低，按照挂牌存量不增的去化速度推演，大概需要消化1年。
2023年的上海楼市，或许是挑战与机会最大的一年。
挑战是。
二手房蓄水池不断有水流入，但是流出速度迟缓于流入速度，而且成交结构已经大幅倾向于刚需。
二手房市场的蓄水池，会不断上升。
机会是。
在这个特殊的时候，往往会造成挤压出货，意味着有大量的笋盘和折扣。
而这恰恰是买房人的，捡漏机会。
望君好运。
